En cas de changement d'activité, le locataire peut, dans certains cas, déduire de son résultat l'indemnité qu'il verse au bailleur à ce titre.
Lorsqu’il souhaite changer totalement d’activité au sein du local commercial qu’il loue, le locataire doit en obtenir préalablement l’autorisation soit de son bailleur soit, à défaut d’accord de ce dernier, du juge. Le changement d’activité entraîne alors une « déspécialisation du bail ».
À savoir : l’autorisation de déspécialisation suppose toutefois que deux conditions soient remplies, l'une ayant trait à l’évolution de la conjoncture économique et à l’organisation rationnelle de la distribution et l’autre correspondant à la compatibilité de la nouvelle activité avec la nature de l’immeuble concerné.
Le bailleur peut, à cette occasion, obtenir du locataire une indemnité dite de « déspécialisation » pour compenser le préjudice qu’il subit et dont il justifie l’existence (par exemple, diminution des loyers des autres locataires en raison des troubles de jouissance occasionnés par la nouvelle activité, accroissement des charges).
Précision : à l’occasion de la déspécialisation, le bailleur peut également demander une modification du prix du bail.
Comment le locataire doit-il traiter fiscalement cette indemnité ? En d’autres termes, peut-il la déduire de son résultat en considérant qu’il s’agit d’une charge ou doit-il l’immobiliser, ce qui empêche de ce fait tout impact sur son résultat fiscal ?
Cette réponse dépend en pratique du niveau de fixation du loyer. En effet, si le locataire établit que celui-ci est anormalement bas au regard notamment du marché locatif, les juges admettent que l’indemnité de déspécialisation constitue une charge dans la mesure où, implicitement, elle compense le faible montant du loyer. Elle est donc, dans ce cas, déductible du résultat du locataire. En revanche, si le loyer présente un niveau normal, l’indemnité de déspécialisation constitue un élément incorporel du fonds de commerce, immobilisable et non déductible du résultat.
À savoir : les juges prennent également en compte d’autres éléments pour déterminer la nature fiscale de l’indemnité, tels que le montant de celle-ci et les stipulations du bail.
20/10/2011 © Copyright SID Presse - 2011
