Bail commercial : qui doit payer les charges ?

Jusqu’à présent, aucun texte ne prévoyait la façon dont les charges et impôts devaient être répartis entre les parties à un bail commercial. Ces questions étaient donc réglées par le contrat lui-même. Dès lors, il n’était pas rare que l’essentiel de ces dépenses soit mis à la charge du locataire.

Une loi récente a mis fin à cette pratique.

Ainsi, les contrats de bail commercial doivent désormais comporter un inventaire précis et limitatif des charges, travaux, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec l’indication de leur répartition entre les parties. Cet inventaire doit lui-même donner lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire.

Précision : cet état doit inclure la liquidation et la régularisation des comptes de charges. Il doit être communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi. Et si le locataire le demande, le bailleur doit lui délivrer tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

En outre, lors de la conclusion du bail, puis ensuite tous les 3 ans, le bailleur est désormais tenu de fournir au locataire :
- un état provisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années à venir, assorti d’un budget prévisionnel ;
- un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Précision : ces documents doivent être communiqués au locataire dans le délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale. Là encore, si le locataire le demande, le bailleur doit lui donner tout document justifiant le montant de ces travaux.

Un certain nombre de charges, travaux, impôts et taxes ne peuvent pas être imputés au locataire. Il s’agit :
- des dépenses relatives aux grosses réparations au sens du Code civil ;
- des dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le local loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations ;
- des impôts, notamment la contribution économique territoriale, des taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble. Toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
- des honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;
- dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

À noter : l’ensemble de ces dispositions sont applicables aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.