Loyers impayés : le dispositif Visale entre en application le 1er février 2016

Depuis le 1er janvier 2016, la garantie des risques locatifs (GRL) a disparu du paysage assurantiel. Rappelons que ce dispositif permettait au bailleur qui était bénéficiaire d’un tel contrat de se prémunir notamment contre les risques d’impayés de loyers et de dégradations locatives.

Mais que les bailleurs se rassurent ! Les pouvoirs publics viennent de lancer, en remplacement de la GRL, un nouveau dispositif de sécurisation des loyers. Ainsi, ils pourront, pour les baux (locations nues et meublées) conclus à compter du 1er février 2016, faire appel à la garantie Visale (Visa pour le Logement et l’Emploi). Il s’agit d’un système de cautionnement, assuré par l’organisme Action Logement, qui couvre les loyers impayés (ainsi que les charges) durant les trois premières années du bail, et ce gratuitement. Les dégradations n’étant toutefois pas prises en charge.

À noter : si la garantie Visale est actionnée, le locataire devra rembourser les sommes réglées pour son compte à Action Logement.

Concrètement, pour bénéficier de cette garantie, l’initiative est laissée au locataire. Tout d’abord, ce dernier doit créer son espace personnel sur le site Internet www.visale.fr. Il complète ensuite les informations qui le concernent et envoie par voie dématérialisée un certain nombre de pièces justificatives. Après validation, Action Logement lui délivre un « visa ».

De son côté, le bailleur crée lui aussi son espace personnel sur ce même site Internet et sélectionne le compte de son locataire. Puis il renseigne les caractéristiques du bail à signer. Après acceptation des conditions liées à cette garantie, le contrat de cautionnement est édité et peut être imprimé par le bailleur.

Précision : pour être éligible à Visale, le bail doit contenir une clause prévoyant la résiliation du contrat en cas de non-paiement du loyer. De plus, il doit être signé après la mise en place du contrat de cautionnement. Attention, l’inversion du processus rend la garantie inopérante.

Le but premier de ce nouveau dispositif est d’aider les salariés entrant dans un emploi à se loger. Sont donc éligibles à Visale :

- les salariés de plus de 30 ans, quel que soit leur contrat de travail (hors CDI confirmé), qui entre dans un logement dans les 3 mois de leur prise de fonction ;

- les salariés de moins de 30 ans, quel que soit leur contrat de travail, qui entre dans un logement dans les 12 mois de leur prise de fonction.

Précision : les ménages entrant dans un logement via un organisme d’intermédiation locative agréé peuvent également bénéficier de ce dispositif.

Par ailleurs, les locataires doivent satisfaire à certaines conditions de ressources : le taux d’effort, c’est-à-dire le rapport loyers + charges / revenus d’activité ou de remplacement, doit être inférieur ou égal à 50 %. Sachant que ce taux d’effort doit être compris entre 30 % et 50 % pour les jeunes salariés de moins de 30 ans en CDI confirmé.

Dernière condition, le logement loué doit constituer la résidence principale du locataire et son loyer mensuel (charges comprises) ne doit pas dépasser 1 500 € dans Paris intramuros et 1 300 € sur le reste du territoire.